In ons vorige blogartikel hebben wij aandacht besteed aan het fenomeen planschade; wat is het en hoe werkt het. In deze blog willen we aandacht besteden aan een aantal juridisch inhoudelijke aandachtspunten, die van belang zijn bij het vaststellen van (de hoogte van) de schade.

Hoe wordt planschade bepaald?

De bepaling van planschade gebeurt via een planologische vergelijking; het nieuwe bestemmingsplan wordt vergeleken met het voorheen geldende bestemmingsplan. Het is daarbij de vraag wat volgens het oude bestemmingsplan maximaal mogelijk was. Er wordt dus niet gekeken naar de feitelijke situatie.

Het is bijvoorbeeld mogelijk dat er sprake is van een bestemmingsplanwijziging waarna er hoogbouw voor uw deur komt, maar dat deze nieuwbouw volgens het oude bestemmingsplan ook al (gedeeltelijk) had gekund. In dat geval is er waarschijnlijk geen sprake van planschade.  Ook als geen gebruik is gemaakt van de mogelijkheden die het oude bestemmingsplan bood, moet daarmee wel rekening worden gehouden. Bij de bepaling van de planschade moeten dus de mogelijkheden die het vorige bestemmingplan bood als het ware worden ‘afgetrokken’ van de nieuwe mogelijkheden. Het nadeel dat per saldo overblijft is de planschade. Om deze schade te bepalen wordt door de gemeente een deskundige ingeschakeld.

Eigen risico

Als de deskundige de gemeente heeft geadviseerd planschade uit te keren en de gemeente volgt dit advies op, wordt niet de volledige door de deskundige beraamde schade vergoed. Er is namelijk wettelijk een eigen risico van normaal gesproken 2 % van de waarde van uw woning. Dus als u een woning heeft met een waarde van € 250.000 en de waardevermindering is vastgesteld op € 60.000, dan krijgt u een vergoeding van € 60.000 min 2 % van de waarde van de woning. Dat is € 55.000.

Voorzienbaarheid en ‘normaal maatschappelijk risico’

Er is geen sprake van planschade indien u wist of kon weten dat de schadeveroorzakende gebeurtenis zou gaan plaatsvinden. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als u een huis koopt met vrij uitzicht, terwijl er al een beleidsbeslissing is genomen (vooruitlopend op een bestemmingsplanwijziging) om het vrije veld te gaan bebouwen.

Schade die valt binnen het ‘normaal maatschappelijk risico’ blijft ook voor rekening van u als aanvrager. Bij ‘normaal maatschappelijk risico’ gaat het om algemeen maatschappelijke ontwikkelingen en nadelen waarmee men rekening zou moeten houden.

Overweegt u om een aanvraag tot planschade in te dienen bij uw gemeente of heeft u vragen hierover? Neem dan contact met ons op. Wij adviseren en helpen u graag!

Auteur: mr. Marjolein Gardenier